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两大信号清晰浮现中国楼市实际上已经在“转凉”?_
来源:日照黄页网房产频道 发布时间:2018-10-8 8:59:49 阅读:160

以深圳某住宅楼盘为例,不仅降价,还推出分期首付的付款方式。业主首期只需付一成首付,其余两成一年内付清后即可完成网签。

全国性的房地产去库存周期已经接近尾声,后续楼市调控政策轮番加码,楼市出现土地大规模流拍、一线城市重现1成分期首付、特价房等下行信号。

但是,国家统计局数据显示,8月70城房价环比涨幅创两年最高,仅厦门微跌,呈现普涨局面。业内专家分析称,由于统计口径等因素,统计数据或存在结构性"失真",市场其实已经在"转凉"。

1成分期首付重现一线城市

深圳和广州楼市近期重现一成首付,以折扣之名行降价之实。

据报道,以深圳新区一个住宅楼盘为例,其目前在售93-124平方米3-4房的住宅,不仅价格较之前有所下调,还推出了分期首付的付款方式。一名销售人员告诉记者,其楼盘的均价大约在3.7-3.9万元/平方米,"最近降价了一些,最开始93平方米基本都在3.9-4.1万元/平方米左右。"

"备案价没有变,但折扣会多一点。"上述销售人员表示。

如果以毛坯总价计算,业主还可以选取分期首付的方式。具体的操作方式是,业主首期只需付完一成首付,为33.8万元,其余两成在一年内付清,付清后就可以完成网签。

深圳一些楼盘则推出了部分特价房源,"现在没有降价,都是以特价房源的形式放出来。"龙岗中心城一名楼盘销售指出。其所在的楼盘本月放出了20套左右的特价房源,"82平方米的特价单位总价在302-310万元之间,最开始是330万元左右。"

此外,记者近日实地调查发现,广州南沙、番禺等区域多盘推出特价单位,以折扣之名行降价之实,有楼盘降价幅度近20%。部分开发商为加速回笼资金,降低购房门槛,一成首付重出江湖。

与此同时,调控下楼市乱象丛生,双合同屡禁不止,部分楼盘为加快签约进度,拒绝公积金贷款,商业贷款折扣力度高于公积金贷款,引导购房者选择商业贷款,加快资金回笼。

土地流拍节奏加快,一二线城市"地冷价跌"现象明显

销售和资金压力,使开发商在拿地上更加谨慎。东吴证券认为,近期,全国各地土地流拍事件频现,流拍节奏加快,一二线城市"地冷价跌"现象明显。

据东吴证券统计,截至2018年8月底,全国已发生土地流拍807宗,累计流拍建筑面积达7954万平方米,是去年同期数额的7.3倍。

整体看来,2018年土地流拍现象较前两年明显增加,单月流拍建筑面积均在500万平方米以上,6月以来更是突破千万,土地流拍节奏不断加快。

值得关注的是,从各月流拍情况看,三四线城市整体呈稳步下跌态势,而二线城市比例却在下半年以来明显抬升。8月,二线城市发生土地流拍建筑面积达691万平方米,占全国总额的38.59%,此数值较年初增长了两倍有余。

从地域分布看,河南省流拍数量居首位,2018年1-8月已超百块,华东地区的山东、浙江、安徽也是土地流拍事件多发区,紧随其后的是四川、贵州等省。总体上,经济欠发达或偏远地区市场热度不够,土地被流拍的概率更大。

土地流拍现象并非首次出现,2011-2012百城住宅用地曾出现流拍高峰,2014-2015又有一阵土地流拍潮涌起,2018年地产市场流拍再现,且流拍建筑面积及流拍率不断抬升,达到历史高位。

2011-2012年,伴随着购房成本的提高以及市场限购、限贷等政策的相继出台,房产市场一度处于低迷状态,百城供应土地价格处于相对低位,而土地供应量却处于高峰位置,市场推地情绪高涨,土地流拍持续恶化。

2014-2015年,房产市场土地流拍率小幅攀升,流拍潮再次涌起。土地供给过剩,而楼市销售低迷,导致市价下跌,成交量大幅萎缩,库存增加,开发商拿地意愿疲弱。

2018年,土地流拍历史再现,加剧市场降温。东吴证券认为,本轮流拍事件恰是房产市场逐渐趋于理性的重要体现,开发商减少盲目拿地,原因如下:

一是,调控政策不断加码,土地出让条件愈加严苛。

2017年以来,地产调控继续加码,"供给侧"改革积极推进,土地市场土拍政策频出,限地价、限房价、竞自持、竞配建、摇号购房、共有产权等成为市场推地的重要附加条件。

特别是在一二线城市,房价调控压力较大,出让土地条件愈加严苛,对于房产开发商的经营盈利产生较大压力,加之土地配置费高企,开发商不得不谨慎拿地,才使得多处地块无人问津。

二是,融资环境趋紧,资金压力增大。

一方面,供给端土拍政策不断收紧,供给结构优化调整;需求端购房调控力度空前,居民杠杆上升,供需两端齐发力使得依靠销售回款的房企资金来源面临上限。

在融资环境不断趋紧,资金走向受到严格控制的市场大环境下,房企融资明显趋弱。

另一方面,考察近年来房地产行业的资产负债率变化,上升趋势明显,2017年年底达78.18%,较2016年提升近2个百分点;同时,由于前两年大规模发债,地产行业应付债券数额2016年以来持续暴增,偿债压力空前。资金多方承压,开发商拿地积极性被严重打压。

房价或存在结构性"失真",市场其实已经在"转凉"

据路透社测算,今年8月70个大中城市新建商品住宅价格指数,同比升7%,连涨35个月,且涨幅为一年最高水平;从环比看,8月新建商品住宅价格指数上涨1.4%,连涨40个月,创下2016年9月以来最高水平。

国家统计局数据显示,8月,70个大中城市中,一、二、三线城市新房价格,环比涨幅整体较上月有所扩大,二、三线城市房价环比出现明显上涨。

4个一线城市新房价格环比上涨0.3%,涨幅比7月扩大0.1个百分点;

31个二线城市新房价格环比上涨1.3%,涨幅比7月扩大0.2个百分点;

35个三线城市新房价格环比上涨2.0%,涨幅比7月扩大0.5个百分点。

从同比看,二线城市新房价格上涨8.6%,涨幅比去年同月扩大0.6个百分点;三线城市新房价格上涨8.3%,涨幅比去年同月回落1.0个百分点。

在二三线城市中,新房价格环比涨幅较大的有无锡,3.4%的涨幅为70城之首;徐州以3.3%的涨幅紧随其后;济南、唐山、秦皇岛、襄阳和南充均涨超2.5%。

二手房市场中,8月,一线城市二手房价格同环比均现回落,二三线城市则继续回温,涨幅较上月有所扩大。

4个一线城市二手房环比持平,涨幅比上月收窄0.2%;

31个二线城市二手房环比上涨1.3%,涨幅比上月扩大0.3个百分点;

35个三线城市二手房环比上涨1.4%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。

据21媒体,针对8月份普涨的70城房价,上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,统计数据存在结构性失真。

杨红旭认为,部分热点城市房价环比上涨的原因,是今年限价趋松,限价标准也有松动,部分高价盘得到放行,这只是结构性因素。而且,国家统计局数据显示二手房价上涨,与链家等市场机构数据形成一定反差,杨红旭认为,机构的二手房价格更接近最新市场真相。

中原地产首席分析师张大伟表示,现在楼市的确有回落迹象,但只是个案。"现在地价正在回归。正常情况下地价跌了,房价也有下跌的可能性。"

最能感受楼市"凉意"的应属厦门和海南。此前提及,作为70城中唯一环比下跌的城市,纵览一手房环比、二手房同环比三项指标,厦门都属70个城市中最惨。8月,厦门二手房环比和同比齐齐下跌,环比跌幅0.3%,同比跌幅则接近5%。

三亚和海口两城环比增速滑坡,三亚8月新建商品住宅销售价格指数环比0.1%,较前值3.7%大幅回落,海口8月新建商品住宅销售价格指数环比0.9%,远不及前值2.3%。

据中国基金报援引数据显示,在更能反映市场真实情况的二手房方面,多数一、二线城市的成交也出现了不同程度的下调。

一线城市中出现明显下跌的是广州。乐有家市场研究中心数据显示:8月广州全市二手住宅过户6603套,环比上涨2.5%;成交均价为24280 元/平方米,环比下跌6.2%。

上海出现了量价双跌。据上海中原研究院数据:上海8月二手住宅成交量12985套,环比下滑3.32%,成交均价38052元/平方米,环比下跌2.13%。

就连二手房一直坚挺的深圳也出现价格下跌。据深圳规土委数据显示:8月深圳二手住宅过户7208套,环比上涨3.10%,成交均价55011元/平方米,环比下跌1.95%。

二手房成交量下降最多的则是北京。据贝壳研究院Real Data数据统计:8月北京二手房市场迎来更深度的回落,实时成交量环比减少20.9%;不过价格仍未明显回调, 8月北京二手房成交均价为63227元/平方米,环比上涨0.8%。

热点二线城市中,大多数二手房成交价下跌。据贝壳研究院数据:厦门、青岛、杭州、成都分别下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少数热点二线城市上涨,如南京微涨0.42%。

(华尔街 见闻 廖志鸿)


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