2019年一、二级市场表现背离

各级城市表现分化

2019年山东省房地产政策环境平稳，以济南和青岛为代表的区域中心城市在网签和人才落户方面略有松动。土地市场在预期范围内稳定发展，上半年仍有多宗高价地出现，全年成交量稳定，但整体表现波澜不惊。楼市成交保持中高位运行，开发企业力图通过降价促销应对供应量激增、竞争加剧的市场环境，但楼盘价格下调加重客户观望心理，市场预期多元化特征显现，2020年房地产市场走势成为各方争议焦点。

2020年市场预期终结分化

楼市进入稳定发展轨道

政策持续稳定 因城施策方向不变

2019中央经济工作会议在2020年总体工作中对房地产重申“房住不炒”“因城施策”“稳地价、稳房价、稳预期”等调控导向。在因城施策的政策权限内，各级地方政府也将根据方向不变、整体力度不减原则，对各自城市的房地产政策进行针对性微调。

2020年，济青两地将延续人才引进和网签放松等政策，支持合理的自住需求、保证城市发展活力。临沂等部分供求关系紧张、市场维持高位的城市，政府将加大监管力度，整顿规范房地产市场秩序，引导市场平稳发展。其他城市则将针对微观市场情况对政策进行持续深化调整。

土地市场平稳 行业新巨头或将显现

在宏观政策趋稳的背景下，土地市场将继续平稳发展，预计2020年将通过多元的土地供应机制维护地价稳定。

以济南和青岛为代表的区域中心城市，经济结构提升、城市空间与规模扩容、人口与其他要素集聚仍是城市后续发展的主旋律。在城市发展前景看好的前提下，扎根济青的一线房企和优质本土企业将持续土地跟踪；前期未能进驻城市的企业，也将战略性拿地布局。因此，济青两市仍是房地产发展的主阵地，企业拿地更趋理性，土地供求将保持平稳发展。

三四线城市和县域城市土地市场将逐渐分化。济宁和临沂等具备一定经济基础和发展前景的城市，仍是诸多房企补仓拿地的主要选择。其他经济发展受限的城市，土地供求规模或有小幅缩减。

随着中国经济进入新的发展阶段，房地产行业也逐渐向提质增效方面转型。后续供地结构将逐渐变化，济青等区域中心城市产业用地占比持续增加，并向三四线城市传导。产业地产等新兴开发业务的蓬勃发展，将在传统开发企业之外催生大量行业新巨头。

楼市结束盘整 消费重拾信心

楼市层面，济南和青岛等区域中心城市将继续保持中高位运行。在经历了供应量激增、竞争加剧的市场环境后，行业利润空间不断压缩，房价筑底基本完成。而以济宁和临沂为代表的三四线城市，由于市场供不应求而导致的高热局面将不断缓解，楼市价格回归正常水平。

成交结构层面，各城市产品结构将持续两极分化的态势，刚需和改善需求同时释放。资源条件优质的核心片区，受地段、配套、产品等多重因素影响，改善需求将保持活跃，舒适型产品需求旺盛。供应充足、竞争激烈的外围区域，在经历价格大幅调整后，刚性需求得到充分释放，成交面积区间结构性减小。由于刚需客户对总价敏感度较高，小户型成交比例上升、产品套均面积小型化趋势将进一步延续。

产品层面，在供应量充足的买方市场主导下，微观竞争水平将进一步提升，产品和服务成为开发企业的核心竞争价值。首次推动楼盘综合品质升级，济青两市甚至将会出现全国首发产品。

消费者层面，购房客户将继续保持理性。2020年楼市将完成阶段性调整，市场进一步确认并形成共识，各方摇摆不定的局面将重新调和，客户重拾市场信心，消费回归稳定。（本文资料由合富研究院（山东）提供）