二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房

近期市民袁先生打来电话说，他在购买二手房的过程中，合同已签，首付款也已经交了，但是由于房价上涨，原房主却宁愿违约也不卖了，这让袁先生很受伤。

在电话采访过程中，袁先生告诉记者，首付他已经付给房东了，通过兴业银行办的尾款贷款，上周五已经批下来了，但是房东却说，看最近房价涨的厉害，又不想卖了，想毁约。“要么就是再给他10万块钱，要么就是毁约，赔我违约金，可这对我的损失也很大啊，毕竟我的贷款也已经办下来了。 ”袁先生说。

据了解，袁先生买的房子总房款是80多万元，按照合同中的约定，如果卖方违约，需要支付给袁先生总房款10%的违约金。而原房主宁愿付违约金，也不想卖房子，这让袁先生哭笑不得。其实像袁先生这样的问题，最近一段时间还是比较多见的，而且卖方违约的理由也是多种多样。

对此，律师胡见荣表示：在二手房买卖过程中，单纯从卖方违约来讲，违约情形和理由也是比较多的，得具体问题具体分析。因为最近房价增幅比较大，归根结底，因为房价上涨导致卖方违约的比较多，其次，要么就以没有经过家庭共有人的同意为由，或者卖房通过合同，找出认为买方存在的违约的情形，自己也相应地不履行合同。

针对市场中出现的卖方违约情况，日照市区内的多家二手房中介都及时调整了违约金的比例，来约束房屋交易双方。

某二手房交易公司工作人员告诉记者，在2018年之前，他们原合同约定的是5%的违约金，但是过完年下来之后，房价上涨的比例远远超过违约金的赔偿比例，他们就上调了违约金的比例，改成10%，给双方一个约束。

据记者调查，今年以来，已有多家二手房交易公司上调了违约金比例。然而现实情况中，卖方违约情况还是出现了不同程度的上涨，究其原因，违约成本低是主要因素。那买房人能否提高违约金来约束双方的交易呢?

律师胡见荣表示，如果因为一方的违约给对方造成的损失比较大，但是他们合同约定的违约金又远远不足这个损失，这个情况作为守约方是可以要求人民法院或者仲裁机构进行调整的，如果说双方约定的违约金数额比较高，但是给守约方造成的损失并不大，那么这种情况，按照司法解释的规定，是可以认定违约金约定的过高，也是可以适当的降低的，这个数额一般是指约定的数额高与守约方造成损失的30%，可以认定明显过高。

另外胡律师还建议，在房价波动大的情况下，如果首付款有能力支付的话，尽快缩短交易时间，完成过户，这一点对于出售了原有房屋的换房者来说尤其重要，能避免由于时间过长、房价出现大幅度的变化造成的违约情况。