10月份统计数据出炉房地产销售、资金、投资三大指标全线下跌衰退苗头已冒结果地产股却喜迎五连涨怎么摁都摁不住。

今天一大早还因为一则炒冷饭的“多地房贷利率松动”旧闻房地产领涨大盘大爷被结结实实打了一脸。

杀气也很盛啊。前段时间市场多次放出“调控放松”的大炮官媒第一时间出面痛斥扬言“调控不是装装样子”让市场死了这条心。这几天有中央官媒又出来亮相直言 “我们既不愿看到房价过快上涨也不希望房地产市场过于冷清”寒冬不可能有新春天倒是有望迎来。

对于拿着小200、300万时刻准备上车的小刚需来说这大半年来的楼市动向十足懵圈。到底要不要现在上车上车会不会成为接盘侠

在一个有中国特色的市场中不能只看市场的基本面分析。复杂的政治变量、社会变量都会对房地产的心理预期产生干扰判断。因此储备一套通过现象看本质的方法很有必要内心有方才能不慌。

今天为了各位老铁不至于赔了老婆本大爷就豁出去了。鄙人准备把潜心钻研的中国房地产密码拿出来献献丑希望对投资者看清当前局势有所帮助。

01

最敏感的价格指标——一线二手房价

判断楼市基本面要先看反应最早的风向标。

一线城市是全国楼市调控的先锋也是房价最坚挺的头部。但一线新房房价因限价政策的扭曲、双合同的存在不能真实反映市场波动相反成交量过半、政策约束少的二手房才是最敏感的指标。

10月份出现一个重要信号——北上广深的二手房价全线环比下跌。跌幅很小但看出议价空间加大了。

遏制环比上涨的调控还是有效果的——10月份全国二手房价环比下跌的城市比9月份增加了一倍。

除了4个一线还有10个城市下跌包括此前炒得火热的厦门、三亚、丹东和杭州。整体上全国二手房价环比涨幅0.5%连续两个月收窄涨幅。

一线的拐点越来越近下面的二三线慌得不行。

一旦北上广深的二手房同比全线下跌房价下跌的全国共振就开始了下调城市会越来越多下调幅度也会加大房价盛宴从一线、东部强二三线、轮动到中西部弱二线、三四线潮水退去的方向也不例外。

南京、杭州、合肥、无锡等地密集出现的“房闹”事件证明下跌潮已经波及到了东部二三线。这些地方还在苦苦支撑拖延拐点到来比如“降价未遂”的合肥房产局长亲自走了一遭降价6000元/平的楼盘不久后房价就涨回来了。

三四线特别是棚改还未完成的中西部城市房价还在上涨。不过涨势放缓是肯定的住建部最近称1-10月棚改已开工577万套目标完成率99%全国只剩下3万套虽然明年还有460万套的任务但货币化安置这只印钞机在退场享受完最后一波福利那些没有大城市照拂、没有人口流入支撑的三四线跌得比谁都快。

按照市场逻辑来判断拐点当中西部三四线开始出现房价下跌时全国楼市的下行周期正式确认本场楼市盛宴也就宣告结束了。

但这还没完。如果光懂市场动向那就太年轻了。

老司机都知道中国房地产是看天吃饭的政策很擅长将拐点往后拖。

02

最关键的调控指标——信贷政策

房地产短期看金融。只要信贷放松房地产就不愁需求。

这大概也是今天地产股领涨的原因——除了杭州这条“房贷利率全面松动”的消息我实在找不到其他的。

实际上10月底股市已经因为“多城房贷利率松动”的消息掀起过一波涨停潮其中就包括杭州。今天杭州都市快报不过是炒炒冷饭但“全面松动”四个大字实在太打鸡血了。

像杭州这种房价下行压力加大的城市地方上都会比较急。下调5%的利率幅度不大不小刚刚好可以用来试探上边的口风成则救财政败也不过就是约谈。

房贷利率松动、首付比例下调这些都是判断调控放松的关键金融指标。

我认为当前房贷利率没有大幅下调的勇气在这方面一线仍然是最好的观察范本。

这两个月来北上广深均上演了一出“复苏未遂”——

9月北京一手房成交5574套创下全年最高点结果10月份被打回原形跌至4198套8月上海一手房网签数据是14448套9月骤降到2590套9月广州成交量创全年新高10月却出现50.81%的降幅8月深圳一二手房成交量均出现去全年最高点分别为3694套和7208套9月分别降至2169套和4492套。

在成交量短线急速下跌的背后都是一线城市的金融政策只紧不松。一旦复苏的迹象抬头了一线就会增加信贷的调控力度——

北京的公积金新政持续收紧贷款成本增加上海银监局在10月19日一天内连开15张罚单农行、渣打、平安、浦发等13家金融机构的分支行或信用卡中心均因涉嫌个人消费贷款违规发放和挪用被责令整改并处以合计1040万元的罚款。建设银行深圳市分行11月2日被深圳银监局罚款80万元其中一项为流动资金贷款借道第三方流入房地产项目。深圳福田银座村镇银行被罚款180万元其中一项为信贷资金违规流入股市和楼市。

11月以来有5家银行因贷款违规“涉房”收到银监部门开出的10张罚单合计处罚金额逾400万元。与去年同期3家银行、6张罚单、200余万元罚金相比监管从严趋势明显。

最近人民网、新华社都转载了中新经纬一篇《多地“首付贷”死灰复燃》的文章点名了具体房企、具体城市。这态度你们品品像是要放松信贷吗

矛盾越多政策的博弈就越激烈。大家不要因为一点风吹草动就大惊小怪。我们还要耐心等熬过这一段博弈期。

03

最有威慑力的预期指标——房地产投资失速

现在房地产打的是一场“预期之战”。

别看官媒态度似乎有所反复一会儿是新华社坚称要“全社会放弃幻想”一会儿是人民日报、《经济日报》说“我们既不愿看到房价过快上涨也不希望房地产市场过于冷清”实际上核心思想很明确——

稳住楼市预期既不要你来造谣也不许你唱空。

国家态度可以从人民网转载自旗下《证券时报》的一篇文章中略窥一二。

这位资深地产研究人士说了国家正在从战略上布局防止楼市体量下滑、房价下跌、市场悲观所以“从中央到地方都在对冲和托底。”中央对冲如租购并举、棚改地方托底如北广取消限价、央企国企拿地止住流拍趋势。

我们现在要找的就是房地产托不住经济的时间点。

房地产投资今年以来仍是支撑固定资产投资的主力但近几个月房地产投资增速一直在下滑10月份的统计数据已经出现阴影。

有一个信号很关键——土地购置费增速出现下滑。

房地产投资主要由土地购置费、建筑安装投资两大头构成其中土地购置费因为是分期付款所以滞后于建安费。

今年以来剔除掉土地购置费后房地产投资增速已经转为负值。随着土地流拍宗数增加链条会慢慢传导到土地购置费上。这个支撑没了房地产投资就不可能维持高增速。市场现在几乎是一致认为房地产投资在接下来两个月会继续放缓。

如果房地产投资失速就会有拖累经济的嫌疑这肯定是不行的。

中金在2019展望报告中判断明年最早一季度最迟年中地产政策将会介入调整。这家知名券商说以往三轮市场小周期的下行阶段政策放松都开始于销售下降后的6个月左右按此估计此轮政策调节应在2019年一季度末或二季度初。但考虑到本轮周期被拉长后市场向下的惯性更大国内宏观经济面临的压力和国际外部环境的不确定性更高政策调整宜及时介入。其建言介入时间点“宜早不宜迟”

至于调控放松的方向有以下四个

1. 大力增加市场有效供应包括促进增量与盘活存量2. 适当放松按揭贷款首付款比例、按揭利率的过度限制支持刚需和首改等合理住房需求3. 适度增加按揭贷款额度4. 限价措施可继续保留但改进定价机制与追踪管理的合理性包括房地价统筹管理。

中金这份报告发完后越来越多分析师也发表了类似观点认为明年3-4月份很可能迎来一次结构性调整。

为哪些利益集团发言咱不知道但很明显这里已经指明了一个预期博弈的关键时间点。

稍等4个月一切都会真相大白。在此之前我们要做好两手准备一边要相信官媒说的——大家要过一段“苦日子”一边也要盯准时机看看刚需扶持政策什么时候出台。

不过有一个事情大家要牢记于心要对冲房地产下行风险不可能是对全国楼市松绑那样只会助长新泡沫。