自古以来，房子与“衣、食”一样，在人的一生中都扮演着重要角色。一般说来，拥有一套房子不难，但若在希望的地方、认为合适的价格拥有一套房子，对不少人来说，需要毕其一生才能够得到。随着经济发展水平提高，人们都希望在资源较好的城市置业安家，所谓“人往高处走”，很多人有了这种想法后，房子就成为了众人追捧的稀缺资源，房子价值不断抬升，也就是我们所说的房价上涨。但是房子又不同于其他普通商品，它关系到估计国计民生问题，所以，房价也不能不着边际暴涨。放眼世界，世界上发达国家对房地产市场都有自己的管控办法，其目的就是保持房地产市场平稳和社会安定。

以“美日”为代表的发达国家对房地产管控办法

房地产调控，非我国首创。美、日房地产市场发展历史悠久，在运行过程中，都形成了一套不断完善的调控体系。特别是美国，房地产发展历史上百年，房地产市场调控手段多样且已经相对完善。但就房地产发展机制来说，以市场调节为主，同时辅以行政调控手段。而发生在上世纪80、90年代的日本房地产市场泡沫崩盘情况，与其说是泡沫破裂，倒不如说是房地产市场调控的失败。自那以后，日本也经历了长达十年的经济衰退，直到今天，日本的房价才恢复到往日的高点。

美日房地产调控手段主要通过法律、经济、住房保障政策、住宅产业化政策等四种方式。法律手段方面，美国出台如《合众国住房法》、《住房与城市发展法》等几十部法律，而日本则出台《公营住宅法》等超过40部法律，他们出台的法律以保障低收入家庭居住权利，同时对投机炒房行为给予抑制；在经济手段方面，通过房贷利率、信贷等金融手段来调控房地产市场冷热；在住房保障政策方面，通过向低收入家庭提供住房补贴，日本更是规定了保障房建设比例；在住宅产业化方面，日本走在了前列，早在上世纪60-70年代就实行了我们当前推行“装配式建筑”，住宅部件在工厂自动化生产线上实行生产、加工和组装一条龙式模式，提高了住房建造效率和节约了人工成本，对缓解居民住房需求起到一定作用。

国内房地产调控历史短，但方式逐渐成熟

相比美日等发达国家对房地产调控历史，由于中国房地产起步较晚，满打满算也就才40年，真正快速发展是始于98年住房商品化改革，前后正好20年时间。起步晚，不等于发展慢。我国房地产市场调控，在充分吸取了发达国家的经验教训基础上，形成了独具特色的调控模式，为维护房地产市场健康发展和经济社会平稳发展起到重要作用。下面我们来看一下从2006年到2016年开始的房地产调控以及楼市的反映(本轮调控始于2016年)，如下表：

从上表看，我们发现一个问题，房地产市场调控一般遵循“市场过热-调控-市场过冷-救市”往复规律。当我们调控处在某个阶段时，一些人会想当然认为这次房地产调控，国家一定会把房地产打压下去，但每次都是期望过高，失望越大。为什么会这样？那是因为有些人不了解房地产调控的本质。在笔者看来，调控规律形成是主要基于这两方面原因：

一是稳房地产确保保经济发展。房价跟房地产本身具有密切联系，但房地产本身健康发展与房价又具有独立性。国家期望房地产发展不是期望房价快速上行，而是看中房地产业对经济发展的重要作用。一般认为，一个产业在经济中的比重超过5%，就可以视为支柱产业。根据统计信息显示，2017年，我国房地产业增加值达到5.4万亿元，占全年GDP的6.5%。另外，房地产及其关联产业在经济比重就更大，有机构曾做过模拟计算，房地产及其关联行业贡献值，差不多能达到GDP的1/5。如此看，房地产是国家的重要支柱产业的地位短时间是难以撼动。所以，在楼市调控过程中，国家也不希望房地产市场被调控到过冷。所以，在前段时间，官媒经济日报曾表示“我们不愿看到房价过快上涨，也不希望房地产市场过于冷清”。

二是房价过快上涨不利于经济发展。房价过快上涨至少会带来两个问题：一是民众获得感低。我们提倡的是共同富裕，而不仅是已有房子人的富裕，“年初不买房，一年又百忙”，人们在努力工作付出的结果，却严重跟不上房价上行。所以，房地产调控势在必行；二是房价过快上涨会产生系统性金融风险，反而会影响到经济发展。所以，国家在“去杠杆”过程中，房地产也是其中之一，对房地产收紧融资渠道是最近几次楼市调控的必选项。在近日，国家发改委明确表示，不支持商业地产项目直接融资。

读懂调控目的，洞悉未来房地产走向

从上文的分析中，我们可以看出，任何国家，包括中国在内，房地产市场都不可能是完全的市场经济，必须与行政调控手段相结合。既然如此，我们就要了解清楚国家对房地产调控的目的是什么？

从我们多年一贯的房地产市场调控提法中可以发现，提得最多的一句话就是“保持房地产市场平稳健康发展”，即使在今年中中央会议中提到的“坚决遏制房价上涨”，也没有否定前面这句话。原因很明显，房价上涨过快显然也不利于房地产市场平稳健康发展。所以，楼市整顿和调控一直围绕“平稳建康”四个字来做工作。可以预见，在未来要保持经济适当的发展速度，仍然会长期坚持房地产市场“平稳建康”发展这条思路不动摇，但至少也会带来三个变化：

1.房价收入背离鸿沟，长期会逐步减小。央行参事盛松成前日表示，通过缩小房价收入比，实现房地产市场软着陆。从这个角度来讲，说明我们当前的楼市是有泡沫的，但不会主动刺破，主要通过时间换空间，以提高居民收入来降低房价收入比。应该说，这是一种比较理想也是最安全的方式。从这个角度来看，未来需要时间来消化这一涨幅。另外，盛松成也建议，房价涨幅不高于收入涨幅。言外之意，房价不能像过去那样如脱缰的野马无序上行。

2.会与城市化目标相结合。当前，我们的城市化率已接近60%，取得显著成绩的同时，我们也应该看到，房价过高也逐步成为城市化的障碍。十三五期间，我们年均城市化人口1300万，在2016年时，国家要求在2020年前推动完成1亿人口进城落户，平均1年就要达到2000万，三年快过去了，我们离这个目标差距还比较大。不得不说，房价过快上行，在一定程度上影响到城市化进程。所以，从这个角度来看，稳住房价不乱窜也是推动城市化目标实现的必然要求。

3.房地产行业未来仍然可期。我们说房地产市场高增长难持续，并不意味着马上就来一个180度大转弯，增速下降，总量还会保持一个较高水平。正如前文所述，无论房地产在经济中的比重，还是城市化目标，以及拆旧补新，改善养老等因素，至少在笔者看来，身边很多人对当前的住房还有提升需求，这些都会为房地产市场发展注入持续动力。当然，因各城市开发程度不一，那么各城市房地产发展的阶段也会有所差异。

说了这么多，可以用一段话简单总结：房地产快速发展期正逐步过去，这是我们地产人必须要面对的现实。房地产市场逐步由“增量房”时代逐步过渡到“存量房”时代，也就是说房子新增量不可能永无休止保持高速增长，要适应降下来的发展节奏。基于此，我们要看到，国家对房地产的调控的初衷是保持市场稳定，过热和过冷，都不符合调控目标，对此，我们要有清醒的认识。对于购房者来说，在“房住不炒”的精神指引下，只要是出于自住需要，也没有吃亏一说。同样，如果还抱着以往“炒一把就溜”的老思想，很可能得不偿失。