不足一月,央行两次降息。而随着6月全国百城新建住宅平均价格“止跌回升”数据的发布,部分刚需变得恐慌。与此同时,中国指数研究院青岛分院统计显示,青岛住宅市场存量接近11万套,创出新高。那么,库存积累到何种程度,楼市大面积出货、大范围降价才会到来呢?

降价才能换量

6月下旬,作为刚需一族的岛城居民王贺,终于下定决心买了晓港名城的一套住房。“去年9月每平方米卖到了17000元,现在均价每平方米不到12000元。”王贺说,虽然是毛坯房,自己在心理上很容易接受。

位于青岛市市北区的晓港名城,属于海景房,是青岛市今年前五个月销售套数前十名的楼盘之一。“这个楼盘之所以卖得好,主要原因是降价幅度大。”中国指数研究院青岛分院总经理薛建行告诉记者,青岛今年前五个月成交量前十名的楼盘有九个单价低于9000元,甚至胶州的一些项目例如青岛风景等,成交均价每平方米不足3500元。“今年卖得好的项目要么选择了降价,要么选择了低开。”岛城一位房企营销部门人员表示。

有媒体报道,青岛楼市分化加剧,高端楼盘销售好转,以青岛市市南区的华润中心悦府为例,该项目以每平方米27000元的均价,开盘首日就有8亿销售额进账,一时让业内艳羡。“这只是个特例,不代表高端楼盘的市场好转。”某业内人士透露,相反,目前岛城的高端住宅包括别墅类项目相比中低端住房市场更加冷清。

今年7月青岛原本有27家新盘上市,有消息人士向记者透露:“一些项目正处在如何定价的纠结中,至少有10家已明确表示不开盘。”“前期蓄客不足,开盘即死,不如不开。”岛城某代理行一位信息研究员告诉记者,该代理行代理的李沧区某项目原打算7月份开盘,后来改到了9月,现在又被告知取消9月开盘的打算。两年前在四方区以楼面地价每平方米7000多元拿地的某项目也面临着同样的问题,该项目一位销售人员告诉记者,拿地的价格太高,正在研究以怎样的价格开盘才合适。

库存达历史高点

量价齐升是衡量楼市是否回暖的一个重要指标。

如果从“量”的角度分析,目前青岛的楼市离回暖还相差很远。据青岛网上房地产数据显示,上半年青岛市共成交住宅28128套,同比下降28.47%,环比下跌41%。

如果从“价”的角度考虑,也稍显逊色。公开数据显示,今年6月份全国百城价格环比9个月下跌后首次上涨,为0.05%,而此时,青岛住宅平均价格为每平方米9539元,环比下降0.04%,虽然降幅较前几个月回落明显,但同比去年,价格下跌0.16%。

更为引人关注的是,青岛市住宅市场库存在调控30个月来节节攀升,据中国指数研究院青岛分院提供的数据显示,截至6月30日,该存量已达108357套,这一存量的可售面积是2010年1月份的2.5倍。“这一库存量在全国其他二线城市很罕见,甚至超过了某些一线城市的库存量。”该院分析师王志霞表示,如果按照之前6个月(包含6月份)的平均销售速度计算,青岛目前的这个库存量的消化周期约为25.83个月,库存量和消化周期都已达到历史高点。

按照房地产市场的正常逻辑,下半年才是房地产企业的推盘高峰,一般会占到全年的60%到70%。薛建行表示,这意味着如果没有合理的消化速度,青岛楼市库存有可能再攀新高,消化周期也将进一步拉长。

“一般情况下,6到12个月算是一个比较合理的库存消化周期。”山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗说,青岛的情况显然已经形成大量积压。

去库存抉择

显而易见,青岛住宅市场近11万的库存量既不能说明供应极度过剩,也不能代表需求不旺。那么矛盾究竟出在哪儿呢?“供需结构存在偏差,大量潜在需求难以转化为购买力。”李铁岗认为,存量房在房型、价格以及所处区位方面没有和需求者形成有效对接,当下的市场环境下,尤其是价格因素占据了主导。

“降价换量是房企的唯一选择。”这一观点得到许多业内人士的认可。随着限购令的推行,房地产市场已经从投资品特性主导逐步完成了向消费品主导的转换,李铁岗认为,消费者一族在经历了两年多的博弈、观望,最近有些按耐不住,促使成交量回暖,但是政策调控在未来一年甚至更长时间不会有所松动,如果房企不采取降价换量策略,新的博弈和观望又将卷土重来。

某业内资深人士指出,一些楼盘的开盘时间一拖再拖,就是典型的“饥饿营销”手段,视前期蓄客的多少组织房源进入市场,以营造一房难得的氛围,这样一来就达到了缩量保价的目的,但同时拉长了库存周期。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松曾撰文指出,去库存的第一阶段通常表现为量缩价滞,估值处于动荡调整期,从开发商角度看,在资金流的紧缩达到临界水平之前,没有降价销售的动力；去库存的第二阶段通常表现为量升价跌,上市房企的估值水平处于徘徊调整期,资金流压力不断加大,降价销售的动力逐渐强化,原有库存和新库存的累积令开发商的承受能力不断减弱。

按照这一说法,青岛楼市库存已处高位,但未表现出明显的量升价跌,很难判断处于去库存的哪个阶段。一个不争的事实却是,越拉越长的消化周期使得房企为此付出的成本也越来越高。李铁岗表示,新房积压一年会使成本上涨超过15%,目前的市场环境下,缩量保价显然不是明智之举。

日前，中国人民银行决定自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。此次降息是自2008年9月以来首次非对称降息，也是继上月之后年内第二次降息。

央行再次降息

一个月内的连续两次降息，表明目前中国的经济走势在启动“防下滑、保增长”机制，拉动内需、刺激消费、需要民间投资资金入市的局势紧迫，在金融政策方面开始加大调整力度。

降息降成本 刺激刚需入市

降息也同时对楼市产生了积极的影响。分析人士指出，房地产是资金密集型行业，在当前资金链普遍趋紧的情况下，降息将降低开发商融资成本。从购房者角度，降息意味着每月按揭还贷额减少，月供支出降低伴随开发商主动降价，叠加带来的购买力释放将更加显著，进一步刺激刚需入市。

日期	1月	2月	3月	4月	5月	6月	合计
住宅成交套数	2145	5192	3449	3526	6935	6881	28128

2012年上半年青岛住宅成交套数

通过2012上半年成交数据不难看出，青岛5、6月份住宅成交套数均超过6000套，分别为6935套和6881套，较4、5月份大幅增长。而购房人群构成中，刚需占比达到了80%以上。一方面是开发商主动降价或者低开，通过团购的方式让利客户；另一方面则是降准降息等利好因素降低了购房者的购房成本，最终，原本持观望、迟疑态度的刚需购房者纷纷选择提前入市。

2012年上半年青岛住宅成交价格构成

2012年上半年青岛住宅成交面积构成