2012年以来,随着经济形势的急转直下，宏观调控从“预调微调”走向实质性宽松，货币政策、财政政策齐发力。然而，宏观调控的放松也有底线，就是坚定不移地做好房地产市场的调控工作。

　　但坊间流传着这样的说法：所有的政策都松了，只有房地产政策没松；所有的政策几 乎还不见成效，只有房地产市场开始回暖了。是的，二季度以来房地产市场呈现量价齐升的迹象，6月全国100个城市(新建)住宅平均价格以0.05%的环比涨幅结束了连续9个月环比下跌态势，7月再次环比上涨0.33%，与上月相比，环比上涨的城市个数增加25个。资产市场都有追涨杀跌特性，为防止百姓的预期再起，温总理在常州调研发表了调控绝不放松的讲话，据媒体统计，近两个月内，国家相关部委已9次表态坚决不放松房地产调控。

　　中国的房地产市场到底是怎么了？为什么走不出“愈调愈高”的怪圈？笔者以为问题还是出在供需基本面上。

　　先说说需求，“十二五”期间，中国的城镇化率还要提高4个百分点，大约有5000万人口要进入城市，这意味着2~3个类似于北京、上海这样的大城市要崛起，这是构成中国刚性需求的基本面。计划经济时代留下了大量的老房子，这些房子普遍面积较小，布局不尽合理，这些房子的房主构成了庞大的改善性需求的主体。而中国还有中国的国情，中国的父母帮助子女照顾孩子，子女承担着为父母养老送终的义务，这就需要父母和子女住在同一个城市，这也决定了第二套房子也近似于刚需。

　　这些需求是客观存在的。限购、限贷政策只是暂时冻结、推迟了这些需求的实现，并无法从根本上掐灭这些需求。而且这些政策是建立在户籍制度基础上的，户籍制度有其历史必然性，同时也有其历史局限性，或迟或早都会退出历史舞台。

　　笔者认为，既然我们在需求方的作为有限，就应该最大程度地增加供给，以满足日益增长的需求。

　　笔者并不否认政府建设保障性住房在增加供给方面已经发挥和即将发挥的重要作用。但提高房地产市场的供给，满足13亿中国人住房需求的主要依靠力量不应是政府，而应是市场。

　　对于保障房现在有一种共识：保障房建设应以没有产权的公租房和廉租房为主。这个思路是对的，目前在现实层面也是这么操作的。但公租房和廉租房靠微薄的租房收入难以收回投资，在地方政府财力捉襟见肘的今天，建设保障房的动力就显不足。

　　所以，对房地产市场的调控，在打击投资、投机性需求的同时，需要鼓励而不是抑制房地产商的建房行为。

　　我们看到，在每一轮调控中，房地产商都不可避免地受到冲击。

　　政策的初衷是期望把房地产商逼到廉价甩卖的程度，从而造成房价的下跌。孰不知房地产市场的开发不是一锤子买卖，需要房地产企业持续的投入，源源不断地推出新的房源。想象一下，一家甩货的小店，虽然可以给某些人提供淘到物美价廉商品的机会，但这家店还能再提供更多物美价廉的商品吗？今天房地产市场的发展好像走进了一个恶性循环的怪圈，房地产市场的调控导致房地产商既没有钱拿地也没有钱开发。政府的地推不出去，土地财政就受到威胁，开发保障房的能力自然有限。今年以来已有部分省份下调保障房建设目标。

　　在这样的背景下，房屋的供给受到了明显打击。上半年，全国房地产开发投资同比名义增长16.6%（扣除价格因素实际增长14.3%），增速比上年同期回落16.3个百分点。房屋新开工面积同比下降7.1%，上年同期则是增长23.6%；其中住宅新开工面积下降10.7%。

　　潜在的需求仍在积蓄力量，而房屋的供给却受到了重创，房地产市场的下一步发展令人堪忧。

　　所以，在进行房地产市场需求管理的同时，笔者认为要千方百计地鼓励房地产商的拿地和盖房行为，大幅增加商品房的供给量。

　　（作者单位：中国工商银行城市金融研究所。仅代表个人观点）