房产税开征技术日渐成熟，征税评估技术也基本具备。征收房产税更利于楼市调控和引导住房合理消费。

　　这一文章虽非新政，但一定程度也代表了目前市场的预判，房产税近期扩大试点已经成为一个非常大概率事件。

　　北京中原市场研究部统计梳理最近两年调控中有关房产税的政策、试点及影响，以期分析后市可能的政策扩大的影响。

　　1：房产税起点：

　　2011年1月17日：国务院发布《关于废止和修改部分行政法规的决定》，其中第76条提到，将《中华人民共和国房产税暂行条例》第八条中的“《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》”修改为“《中华人民共和国税收征收管理法》”。

　　两者的区别在于，税收的开征和减免上，后者赋予国务院更多的权限。

　　后者第三条明确，“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。”而前者第三条的规定则是“各种税收的征收和减免，必须按照税收法规和税收管理体制的规定执行。”

　　从《决定》来看，国务院对房产税暂行条例的修改，并没有触及房产税改革的根本，没有将“恢复对个人所有住房征收房产税”写入条例中，也没有对免征范围、税率等关键性部分进行明确。

　　但是从另一个角度来看，这一举措确实是有关部门推进房产税试点的一个体现。

　　2：房产税在上海与重庆的试点

　　北京中原市场研究部分析认为：从重庆与上海房产税的试点来看，试点的房产税力度并没有起到影响房地产市场的预期目的，征税额及范围并没有大到调节刚需的目的，房产税的影响在试点范围内更多体现在心理影响上。

　　3：最近领导讲话及政策中提及房产税试点的内容

　　4：房产税扩大试点的原因

　　A：房价再现反弹，调控措施匮乏，已有调控措施失灵

　　楼市出现事实性回暖，北京中原市场研究部统计全国主要的54个城市，最近几个月成交量都明显放大。大部分城市均有上涨。5月-8月来，深圳、南京、杭州、上海等多个城市再现“千人购房”、“漏夜排队”现象。

　　房价跌幅已经明显收窄，很多城市出现了房价上调，同一项目在最近几个月的房价大部分城市都已经止跌上涨。调控已经到了最关键的时期。调控的效用明显减小，政策的影响存在倒退的风险。而房价的止跌上涨也影响了政策的公信力，也使得购房者再现局部恐慌。

　　B：政府涉地、涉房收入下调。

　　2011年，受我国房地产调控政策影响，全国土地出让金以及商品房销量增幅均明显放缓，而与之息息相关的税收收入也随之下调。财政部数据显示，2011年，全国土地购置费为11412.82亿元，同比增加14.1%；2011年全国商品房销售额为59119.09亿元，同比增幅为12.1%，较上年下滑6.2个百分点。和土地和房屋销售相关的房产税 、城镇土地使用税、土地增值税 、和契税 这四项税收总额达7150.7亿元，合计同比增长26.8%，增幅较2010年减少8.2个百分点。

　　土地房屋交易承压  流转税收同比缩减

　　我国现行的房地产税收可大致分为流转税和保有税两种。流转税主要在商品的流通环节征税，受商品房交易额的影响较大，如契税、营业税、土地增值税和所得税等；而保有税的征税对象主要为国有土地、自有房屋等资产的存量，受该类资产现有价值影响较大，如房产税、城镇土地使用税等，主要受商业和办公楼等经营性物业保有量和租金变化的影响。不同类型的税收，对房地产调控的反应也有较大的差异。

　　2011年，受国家房地产调控的影响，全国商品房销售额和土地购置费同比增速较2010年分别下降6.2和51.8个百分点。在房地产相关税收中，房地产营业税为开发商出售房屋所需缴纳的主要税种，因此其同比增幅的变化趋势与商品房销售额基本保持一致。2011年，全国房地产营业税同比增幅为14.9%，较2010年减少17.5个百分点。土地增值税和契税的征税范围除来自于商品房销售外，还有部分来自于国有土地出让和转让，因此与土地购置费也密切相关。2010-2011年，全国土地购置费增幅攀高回落，而土地增值税和契税增幅也呈现类似的趋势。2011年，土地增值税和契税增幅分别为61.6%和12.1%，较2010年分别下滑15.9和29.9个百分点。

　　财政部日前公布了上半年全国政府性基金收支情况，其中受土地出让成交额大幅下降影响，全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。

　　北京中原市场研究部统计数据显示：2012 年上半年，主要城市土地市场持续低迷。房企购地意愿普遍不高，各地政府也相应缩减土地供应。上半年主要城市土地供应量降至近五年中同期最低。

　　土地出让收入及设房地产税费减少或增收乏力，使得地方政府迫切需求新税源弥补。

　　5：房产税增加试点的影响

　　北京中原市场研究部总监张大伟分析认为：

　　首先：目前已经试点的城市有上海和重庆，房产税可能是后期全国楼市调控的新方向。限购政策虽然目前来看短期内取消的可能不大，但是限购政策毕竟是完全的行政手段，强制的抑制了需求。但是从长远来看，房产税征收范围逐渐扩大。可能会影响到所有非自住房产，这可能标志着后限购时代的调控方向。

　　其次：一旦房产税试点增加，对多套房拥有者的心理影响将非常大，也有可能给部分市场带来一定的存量供给。预期后市特别是非普通住宅市场将可能继续有税费等调控政策出台。

　　第三：税费逐渐转移到持有环节：在存量住宅市场，目前持有环节基本是零税费，这就使得住宅持有成本不高，而空置率不低，很多炒房客持有房产等待价格上涨。而在交易环节税费部分存量房交易成本高达10%以上。这部分税费大部分都由购房人承担，这也增加了购房者的负担。增加持有环节税费，将逐渐有利于挤压出目前市场的存量闲置房源，有利于市场的流通。

　　第四：房产税的出现，增加地方政府收入，增加地方政府的稳定收入，一定程度上可以降低地方政府高价卖地的意愿。减少地王出现的概率。

　　第五：可能会影响部分库存空置房源选择出租，增加租赁房源平抑房租上涨。

　　6：房产税可能的不利影响

　　第一：房产税的范围，我国实行的土地权利是有限年限，对于已经支付土地款的业主来说，额外收取房产税并不合理。

　　第二：房产税征收范围，需要保障居民的合理居住和正常改善不受影响，征收的范围不宜过大。第三：楼市调控很难依赖房产税，在我国目前现状，大城市实际空置的房产比例并不高，大城市的产权属性复杂，在不解决供给的情况下，盲目扩大房产税的范围很可能会导致存量环节税费被转移到交易环节。因为供小于求，购房者很可能负担更多。