买房子是件大事。很多人一辈子就花这么一回大钱，所以谨慎了再谨慎，小心了再小心，但实在经不住地产市场的暗流汹涌。一套四五十万的房子，随便涨跌几个点，就是成千上万的人民币，对购房者来说可不是一笔小钱，但放到这个市场里，就直接蒸发了，连个水花都不会翻一个。
据统计，2011年日照市城镇居民人均可支配收入20098元，在全省排名第15位；人均可支配收入25290元，排名第5的威海，2012年8月商品房均价只有4913元/㎡；临沂市商品房均价只有4200多元/㎡，人均可支配收入却有24232元，排名第七。
从商品房均价与人均可支配收入的比值来看，日照市的房价与人均可支配收入之比为：0.28%；而青岛为0.33%，济南为0.31%，烟台为：0.24%，德州为0.21%，聊城为：0.20%，威海为：0.19%，淄博为：0.19%，东营为：0.18%，临沂为：0.17%，潍坊为：0.17%。
从这些统计数据来看，在山东17地市中，因为青岛和济南属二线城市，属于山东的经济中心，所以高房价，高比值是全国趋势，西安的比值为：0.38%，北京为0.7%，所以日照作为一个三线城市，跟这些城市不具备可比性。
谁都无法抵挡海岸生活的诱惑，虽然海岸生活未必就比其他地方的生活便利，但拥有了一套海边的房子就仿佛拥有了一种与众不同的气质，碧海、蓝天、沙滩，总会比内地城市多出那么一些精彩。
统计数据显示北、上、广、深历年房价如下：
| |
北京 |
上海 |
深圳 |
广州 |
| 2012年7月均价（元/㎡） |
22938 |
23148 |
25661 |
15243 |
| 2011年7月均价（元/㎡） |
22896 |
23856 |
25808 |
15337 |
| 2010年7月均价（元/㎡） |
21867 |
23883 |
23465 |
13926 |
| 2009年全年均价（元/㎡） |
14362 |
15467 |
15111 |
9409 |
| 2008年全年均价（元/㎡） |
12567 |
13425 |
12375 |
9338 |
2009年到2010年，一年的时间，房价就增长了一倍多近两倍。
这是在2008年楼市震荡后，炒房团再次出击的结果，而这次出击，战场也扩大到了三、四线城市。据统计，日照商品房均价从2009年的2871元/㎡-2010年的5062元/㎡，短短一年时间涨了1.8倍。
但从2010年底中央不断推出调控政策以来，尤其在2012年推出限购政策后，很多城市出现了企业因为高利贷的资金压力致使老板出逃的情况，很多城市的新盘开盘价也都有下调的趋势。在这种高压政策下，虽然日照没有列入限购城市，但有关方面对“房价”这两个字还是比较敏感，开发商与银行在操作上也谨慎了不少，在某些方面也在遵循部分限购政策，这在很大程度上压制了炒房团的操作空间。即使如此，日照的房价仍然有小幅上涨。这一方面是日照楼市的盘子本来就小，二来是日照的经济发展比较迅速，所以水涨船高。而且在通胀的大背景下，制造房子的成本也在增加，在各种经济数字都在增长的情况下，房价没有理由去减少。价格，只是体现了一个数字，与价值并没有太大的关系。通胀使货币贬值，购房，或者可成为有钱人保值财产的方式。
二、经济的迅速发展是后期房价居高不下的主要原因
既使你轻视所有的数据，执着地认为所谓的权威数字都含有大量的水份，但仍然抹杀不了中国经济迅速发展的事实。
举一个很简单的例子，在五年前，没有人会觉得日照会有堵车这种事情，堵车只是大城市的专利，日照只配有宽阔的六车道和稀疏的车流量。但你今天再去看一看当年仿佛体育场般的山东路，竟然会觉得有些狭窄了；一路奔向大海的海曲路，紧张时段居然挤不动了。
截至2012年4月底，日照市机动车已达67.43万辆，而日照的主城区人口也不过60多万。堵车，不经意就成为了日照人口头的话题，堵车，从一件新鲜事变成了一件烦恼事。
生活总在不经意间改变。
在城镇化建设过程中，各个城市的资源配置并不是按照每个城市的自身特点进行差别配置，而是按照行政级别进行差别配置。也就是说行政级别越高的城市，在城市化中所获得的资源也就越多，比如像青岛、深圳这样的计划单列市都享受优越于其他城市的资源配置权。
于是这种资源配置就形成了这样的现象：一方面是一二线城市的飞速发展，人口迅猛增长、交通拥堵不堪、房价飞扬直上、环境污染严重，水资源短缺。但在另一方面却是中小城市的蹒跚迟缓，日渐萎缩，资源、人才和劳动力都流向大城市，于是空城、空巢现在象日益严重。
所以每个城市在发展的过程中，总会想办法挤进各种国家建设项目中，去寻求最多的资源供给以求自己发展。
国务院以国函〔2011〕1号文件批复的《山东半岛蓝色经济区发展规划》，是“十二五”开局之年第一个获批的国家发展战略，也是我国第一个以海洋经济为主题的区域发展战略。日照因也成为这一战略中重点发展的七市之一。依靠日照优越的港口优势，国际海洋城和市北经济开发区，都在这一战略下催生成为日照将来最重要的经济区。
在规划中，市北经济开发区总规划面积60平方公里，发展定位为“日照市北加工业基地”。目前已形成了汽车产业、机械制造、农副产品、出口贸易加工、塑胶化工、基础材料等六大产业链集群。五征工业园、遨游工业园、台湾工业园等一批企业园也已相继建成投产，并带动了30多家配套企业入园发展。投资800万美元的台湾亿丰（五莲）制帘有限公司已于5月份正式投产、投资7000万元的雅美特陶瓷幕墙项目正在建设中、投资7000万美元的太阳能光伏项目已办理完前期手续近期开工建设、投资1.5亿元的绿色庄园食品有限公司已完成主体工程建设年底投产。经济的迅速发展带来的必定是大量的人口迁移，人口的迁移就会搅动房产市场。投资30亿处于市北经济开发区的尚京新城项目，全部入住后可容纳十万人，投资30亿元的白鹭湾项目也在加紧推进中。
而且随着经济的推动，已经有越来越多的开发商将目光投向了这片区域。
而国际海洋城的建设更是如此。国际海洋城的规划人口将达到30万，人口密度将达到1775人/平方公里。
仅仅这两个经济区的建设，就已经使日照进入快速发展的通道，房价没有下跌的理由。
三、人口迁移形成刚需是日照房价的有力支撑
房价的上涨总离不开人口的推动。炒房团再强大，如果没有经济发展的支撑，也无法将房价稳定在一个较高的位置。没有经济发展的支撑，炒起来的仍然是一片空城，就像鄂尔多斯。
“依靠高利贷资金繁荣起来的楼市，一旦遇到调控，就不堪一击。”“钱，我们现在就是缺钱。”这是一位记者在鄂尔多斯采访时一位当地开发商的话。
康巴什这座位于鄂尔多斯高原的小城，因为楼盘密集但入住人口很少曾被外界称之为“鬼城”。在炒房团的推动下，很多城市的地产市都处于鬼城的尴尬境地。
但日照虽然也曾因炒房团的推动房价一路高扬，但与这些城市仍然有区别。
经济的发展是主因，经济发展带来的人口迁移形成的刚需则成为日照房价的有力支撑。
经济的发展，众多项目的投产，需要大量的劳动力，只依靠本市的人口显然无法解决，所以在将来，日照将会出现大量的外来人口，再加上本地农村人口向城镇的转移，势必形成一个巨大的刚需群体，那么这个刚需群体必将成为日照房价的有力支撑点。
除了外来人口和市区原有人口外，还有另外几种迁移人口：
A、城镇周边拆迁农村中的失地农民是城市人口增长最重要的部分。这个群体一部分通过就地还建或异地还建+补偿款的方式在拆迁后会分到一套或两套房子，而另一部分会获得一次性拆迁补偿款，自己购置商品房。那么后者就成为刚需购房者。
B、农村大学生城市就业形成的刚需群体。农村大学生毕业后，很少再回农村就业，那么这部分在城市就业的大学生在将来成家的时候就会成为购房的刚需一族。
C、返乡就业群体。就是在一二线城市工作的人迫于购房政策或者经济能力等原因而回到本地就业或安家，他们也是刚需的组成部分。这个群体一般是外出务工人员和外地就业的大学生群体。这一群体一直在大城市工作，但因为父母仍留在本地，而这一群体大多为独生子女，所以在后期的抚育子女和赡养老人方面就会出现很多问题，再加上本地经济的迅速发展，本地就业并不一定逊于大城市，所以选择返回本地。
总体来看，作为一个沿海城市，日照近几年才进入快速发展的通道，尤其是划入山东半岛蓝色经济区后，无论经济还是人口，都会有一个爆发式的增长。
从一个历时的发展来看，日照作为四线与三线之间的城市，在地产发展方面，很难与国内其他大中城市相提并论，一些国家政策、楼市震荡对日照地产的影响并不大，而且据有关人士透露，除了目前已经入驻日照的华润置地外，中海地产也将进入日照。而犹豫不决的万科很可能再次将目光锁定日照，此外，招商地产对日照也有所关注。可能在未来的三到五年中，日照将迎来更多的大鳄入住。所以日照房价崩盘的可能性微乎其微，甚至再次出现上扬的情况也并非无稽。
（来源：房产超市网日照站 作者：山东刀客）
