市场供应大于销售

　　前几年各地热衷于开发房地产,如今,楼市供应速度已快于销售速度,而住房库存也悄然翻倍。秦虹表示,过去,国内楼市的供求是偏紧的,但是近两年,国内楼市的供应增速快于销售的速度,局部地区确实已经供过于求。

　　统计显示,截至今年8月末,商品房待售面积56160万平方米,与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比,增幅达到86.4%。过去两年多,全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比,最近4年来,全国商品房库存增加了约190%。

　　根据地产研究院的监测,截至8月底,全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米,环比增长1.3%,同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。

　　“近几年来市场供应量迅速上升,主要由3个原因所致。首先,为应对金融危机,2008年国内释放大量流动性,但由于实体经济不振,大量的资金直接或间接地进入了房地产领域。”秦虹说。

　　秦虹分析,其次,2011年1月26日,我国推出了调控楼市的“新国八条”,祭出限购和限贷政策,并使得全国40多个城市开展限购。受此影响,投资房地产的形式也发生了变化,从直接购买房产过渡到购买房地产信托等。这些资金又进入房地产开发投资领域,成为供给资金。第三,从2011年开始,地方政府对土地财政的依赖程度明显提高,土地出让的速度加快,使得供给端的增长速度很快。

　　当前存在结构性问题

　　虽然市场供应充足,但仍存在结构性问题。“中国房地产市场结构问题未来会越来越明显。以前是供给不足,现在是结构问题。”秦虹说。

　　秦虹表示,“结构性”体现在两个方面,一是人群结构,房屋在不同人之间分布不均;二是城市结构,不同城市的市场形态差异较大。

　　一方面是供大于求,“整体市场供大于求的形势已经确立。”中原地产首席分析师张大伟表示,过去两三年,我国房地产市场的供需关系发生彻底逆转。多地出现的“空城”、“鬼城”表明,“去库存”将成为很多地方的难题。

　　他又指出,一线城市供不应求的基本面没有改变;而在二三线城市以及不少四线城市,供大于求的形势明显。

　　另一方面是改善型和刚需仍未满足。据了解,目前中国房地产市场80%以上是自住型的需求,其中改善型需求占主体。全国24-28岁适婚人口1.3亿人,8000万在城镇,5000万在城市。城镇化率提高也会带来新的住房需求。

　　未来调控去行政化

　　过去,为抑制房价飚升,各地曾出台限购政策,现在,房地产市场趋冷,大多数城市调整了限购措施,此外,人民银行和银监会也调整了限贷政策。

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为,过去十几年楼市调控始终盯着房价,认为房价的调控可以用行政的手段来控制。但实践证明,用限购限贷的办法可能在一定阶段发挥了作用,但是往往使市场的信号扭曲了,会把有效的改善型需求,甚至刚性需求也遏制住了,不利于经济的发展。

　　近来各地相继松绑楼市限购政策,就是地方政府对楼市调控的“去行政化”,楼市调控正在从以政策为主导转变为以供需为主导。住房和城乡建设部副部长齐骥说,近期的房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期,把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除。

　　“用市场的手段调控市场的问题,将是下一步调控的主要方向和手段。未来一段时期,政府将更倾向于运用金融、财税等市场化手段,而行政化手段相信会越来越少。”　住房和城乡建设部新闻发言人倪虹表示。

　　有关专家建议,房地产市场在去行政化的过程中,应逐步完善相关的改革措施,建立房地产调控的长效机制。最终,通过市场规律的传导,达到调整市场结构的目的。