一直以来商改住项目就是市场发展的畸形产品，不过时至今日，伴随着本轮调控政策的升级，这一产品或将成为历史。继北京全面叫停商住产品后，上周五，上海和成都进一步出台政策，明确要求严禁把办公用地更改为居住用途，并对项目产品的开发、销售等方面进行了严格的限定。

　　21日，上海市政府网公开发布该市规划国土资源局制订的《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》（下称《规定》），明确要加强经营性用地出让全生命周期管理，要求土地出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。同时，出让合同约定办公、商业可售部分须以层为单元进行销售。《规定》所指的商业、办公用地涵盖金融、娱乐、旅游、会展和服务业等用途，文件有效期自今年4月10日至2022年3月31日。

　　同日，成都市房产管理局、成都市规划管理局、成都市国土资源局、成都市建委联合发出《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》（下称《通知》），严禁商业、办公类项目（含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分）改变为居住用途，商业、办公类建设项目（不含酒店）宜采用公共走廊、公共卫生间式布局，不得设置外挑阳台，不得采用住宅套型式布局与功能设计；不得接入天然气；水电气使用均按照商用标准收费；禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式对商业、办公类建设项目进行分割和销售；项目标准层办公用房分隔的，层高不应大于4.2米，不分隔的，层高不应大于4.6米；不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住。不过，《通知》仅适用于新建商办项目。文件明确，“本通知发布之前已办理建设工程规划许可证的商业、办公类建设项目，按原规划许可执行。”

　　对此，中国人民大学公共管理学院土地管理系副教授郑华表示，开发商之所以要打政策擦边球，开发大量商住房产品，一方面原因还是开发商希望逃避住宅市场的限购等政策措施。各地出台对商住房产品的限制性措施后，规划的严肃性将得到加强，规划意图将得到更彻底的落实；将确保住宅的归住宅、商办的归商办，减少商办类物业的客户群体，提高市场风险，降低开发商开发投资商办类产品的积极性，进而降低商办类土地的出让溢价水平。同时，这种限制也必然打击商办市场上的投资、投机资金，将这部分资金引导到实体经济中去，在一定程度上也将限制人口无序涌入大城市中。对于那些因政策效力溯及既往且尚未销售的商住产品，开发商将再也不能通过短平快的方式回笼资金，而很可能需要转卖为租、长期持有，走精装修、定制化、精品化路线，不得不拉长项目销售或运营的周期。即使房企考虑通过REITs等金融化方式进行操作，也仍需做好商办房产的出租、运营等，确保较好的收益，才能保证REITs的良好销售前景和回报。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，商住房的发展空间越来越狭窄，此类产品被认为是和目前供给侧结构性改革的思路格格不入的，所以其退出市场的可能性很大，唯|一有一点值得保留的，就是LOFT的建筑设计可供租赁型公寓借鉴。上海和成都的规定既限制了产品开发的模式，也限制了产品的市场成交模式，所以利空效应很明显。同时，商住产品的价格将容易下滑，毕竟商住产品的流通性在快速降低。